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Le point sur le marché immobilier

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Comment va se comporter le marché immobilier français en 2015 ? Quelle évolution des prix au mètre carré peut-on d’ores et déjà anticiper ? Olivier Éluère, économiste en charge des marchés immobiliers au sein de la direction des études économiques du Crédit Agricole, nous livre son analyse.

Rétrospectivement, que peut-on dire de l’immobilier en 2014 ?

Les prix ont été en baisse, c’est vrai, mais on est loin des fortes corrections observées sur d’autres marchés européens. Pour expliquer cette spécificité à la française, il faut rappeler que les prix immobiliers ont commencé à décrocher après 2008, année de la crise bancaire et financière qui a secoué les États-Unis, le Japon et l’Europe. Mais, contrairement aux autres pays, les prix de l’immobilier résidentiel en France ont connu en 2010 et en 2011 un rebond. C’est ce qui explique pourquoi la baisse cumulée des prix moyens au m2 depuis fin 2011 n’est que de -6% aujourd’hui, alors qu’elle atteint par exemple - 35% en Espagne depuis 2009. Pour les maisons et les appartements anciens, cette baisse est restée très modérée : -1,5% environ pour la seule année 2014.

Le nombre de transactions a-t-il chuté ?

L’an passé, 700 000 ventes dans l’ancien ont été réalisées, soit un recul de 10 % seulement par rapport aux points les plus élevés des années 2000 où le marché immobilier battait son plein.

Comment s’est comporté le marché du neuf ?

Côté prix, c’est plus difficile à interpréter, car les promoteurs peuvent dans certains cas consentir des réductions (prise en charge des frais de notaire…), offrir des m2 (place de parking…) ou prendre en charge certains frais (équipement d’une cuisine…). Ces différentes offres permettent de ne pas afficher de réelles baisses de prix. En revanche, concernant les ventes, le marché du neuf a souffert bien plus que celui de l’ancien : la baisse atteint -30% environ par rapport aux points les plus élevés des années 2000.

Comment s’annonce l’année 2015 ?

La correction en douceur devrait se poursuivre, car les mêmes facteurs vont jouer. D’un côté, on a un environnement économique médiocre, une fiscalité contraignante et des prix devenus inaccessibles pour nombre de candidats à l’achat. Mais en parallèle, on a aussi des taux de crédit à l’habitat très bas, un modèle de financement prudent et stable avec des prêts essentiellement à taux fixes et une demande qui reste malgré tout soutenue (démographie favorable, placement refuge…). Ces différents paramètres spécifiques à la France expliquent pourquoi le marché immobilier de l’ancien va probablement continuer à baisser, mais ne s’effondrera pas. Dans le neuf, la mise en place du dispositif Pinel, la simplification des normes de construction et l’allégement fiscal sur les plus-values de cession des terrains permettraient un léger rebond de ce marché immobilier en 2015.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Les prix sont encore surévalués d’environ 15%, notamment à Paris et dans les grandes villes de province. A contrario, les taux de crédit sont très bas et pourraient remonter : on peut donc profiter de cette conjoncture particulière pour acheter.

Agence MIG/Uni-éditions – mars 2015

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